不動産を購入するときや、故人の不動産を相続するときには登記が必要になります。ですが、登記とはいったい何でしょうか？自分の不動産を持ったことがない人にはなじみのない言葉になります。現在、不動産の購入を考えていたり、親の不動産を相続するという人もいるでしょう。登記がわからずに右往左往したくありませんよね。そこで今回は、登記とはどんなものなのかを紹介します。

 

権利関係をはっきりさせるのが登記

登記について簡単に説明すると、個人や法人の権利関係を世間に知らしめるものです。登記の情報は、法務局の登記記録に載ることになり、一部の例外を除いて公開されることになります。登記記録を確認すれば、だれがどんな権利を持っているのかを把握できます。この情報は、不動産の売買などの特定の取引をスムーズにするために利用されます。
登記の種類を大まかに分けると、不動産の所有権を保証する「不動産登記」、法人の概要を社会に公示して取引を円滑に進める「商業登記」と「法人登記」、20トン以上の船舶で所有権を主張するために必要な「船舶登記」、金銭債権の譲渡をはっきりさせる「債権譲渡登記」、高齢・障碍などの理由で十分な判断力がない人の代理人を決める「成年後見登記」などいくつもあります。

このなかで最も申請数が多いのは不動産登記で、これは財産を守るための大切な登記です。極端な話、不動産登記がなければ、悪意をもった人間が身分を偽って、まったく関係のない人の不動産を、自分のものだと言って勝手に売ってしまうことも起こりえます。
不動産登記を申請することで、自分の不動産に対して「これは自分の物だ！」と主張することができ、法もそれを支持してくれるのです。不動産に関する権利の主張を、法律上では「対抗力」と呼んでいます。

 

家を新築するときに必要な登記

不動産登記は不動産関連の登記の総称で、不動産を売買したり、贈与・相続するときにはその都度ごとに適切な登記を申請しなければいけません。では、不動産登記にはどんな登記があるのでしょうか？家を新築するAさんを例にして説明していきます。
新築ということは、不動産が新たにできるということです。そこでAさんは、家が完成したら「表題登記」をしなければいけません。表題登記には建物の所在地番や床面積、種類など、建物のデータが記載されます。なお、表題登記は完成後1ヵ月以内に行わないと、10万円以下の過料を支払わなければいけないので注意が必要です。

土地家屋調査士に依頼をすれば、代理人として表題登記を行ってくれます。その金額は新築した家の大きさによって異なってきます。一般的な2階建ての家だと、だいたい8～10万円が相場になります。
家を建てるときに必要な登記には他にも、所有権を確立させるための「所有権保存登記」や、住宅ローンを組む際の「抵当権設定登記」がありますが、これらは司法書士の分野となります。

 

家を取り壊すときにも登記が必要

逆に、家を取り壊すときには「建物滅失登記」を行わなければいけません。
亡くなった親から実家の戸建てを相続したBさんという人がいると仮定しましょう。相続した戸建ては築年数が長くボロボロなので、Bさんは売却よりも取り壊しを選択しました。自宅は無事に解体できましたが、法務局の登記記録には実家の情報を記した登記がまだあります。このままでは登記と実際の不動産に矛盾が発生している状態になります。これを解消するために、Bさんは建物滅失登記をしなければいけません。建物滅失登記は義務で、建物解体から1ヵ月以内に行わないと10万円以下の過料を支払うことになります。

建物滅失登記は、登記のなかでは比較的簡単に行えるものです。しかし、建物の名義が亡くなった親のままだと、手続きに必要な書類を役所で入手し揃えなければいけません。そうなると、仕事で忙しい人には負担になってきます。
困ったときは、土地家屋調査士に建物滅失登記を代行してもらいましょう。金額は５万円前後が相場です。

 

畑として使っていた土地を宅地にするときも登記を行う

Cさんは、畑として使っていた土地に家を建てることを決めました。しかし、建てただけで満足してしまってはいけません。土地には「地目」と呼ばれる土地の現状や使用目的などに合わせた、土地の種類を変更しなければいけないからです。地目には「宅地」「田」「畑」「山林」などがありますが、Cさんが畑の土地に家を建てたなら、地目を「畑」から「宅地」に変更する必要があります。しかし、この地目が「畑」や「田」である場合、農地転用の許可・届出を行政から得る必要がある為行政書士の分野となりますので注意が必要です。このとき行う登記を「地目変更登記」と言います。

登記をしなかったらCさんは10万円以下の過料を払うことになります。過料のほかにもデメリットがあります。建物があるのに地目が「宅地」になっていなければ、金融機関から融資が受けられないのです。このような問題があるため、地目変更登記は行うようにしましょう。
なお、畑の一部だけを宅地に変更したい場合は「分筆登記」をしなければいけません。分筆登記は土地を分ける作業で、分割された土地の情報は登記記録にも反映されます。

地目変更登記を土地家屋調査士に頼むなら、土地1筆だと4~5万円ほどの費用が発生します。地目変更登記を行う土地が複数あるなら、土地が1筆追加されるごとに5千円～1万円の追加料金が必要になってきます。
分筆登記の場合は、かかる費用は状況によって大きく異なります。土地家屋調査士の報酬金額を正確に算出するには法務局等役所調査、現地調査をしなければ算出することができません。また、その調査をするには立て替え金等が発生します。その為、見積金額と業務が終了した時の報酬金額に相違がでる場合があります。
それにより、３０万から５０万ほどと、なるべく多めに用意しておくことがいいでしょう。

 

不動産登記は自分の権利を守るために必要なこと

不動産は登記を行うことで初めて所有権を主張できます。登記は自分で行うこともできますが、必要書類の収集や手続きが煩雑で、何から手を付けていいかわからないかもしれません。間違いのないように登記を行うなら、やはりプロに任せるのが安心です。不動産は大切な財産なので、自分の権利を守るために登記を行いましょう。